Fragen und Anworten

Ist ein Teilverkauf meiner Immobilie sinnvoll?

Bei einem Teilverkauf erwirbt der neue Miteigentümer max. die Hälfte Ihrer Immobilie. Mindestens 100.000€ wollen die neuen Miteigentümer anlegen. Danach zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgeld an ihren Vertragspartner, welches stark ansteigen kann. Geraten Sie mit dem Nutzungsentgelt in Verzug, kann der Miteigentümer relativ schnell die Räumung verlangen und einen Verkauf über die oft eigene Immobilienabteilung starten. Bei einem geplanten Verkauf lassen sich viele Anbieter absichern, dass sie den Kaufpreis plus einen Aufschlag erhalten- dies ist natürlich schwierig bei sinkenden Immobilienpreisen. Die Instandhaltungskosten der Immobilie tragen die Bewohner in der Regel allein, obwohl ihnen nur ein Teil gehört.

Fazit: die Gesamtkosten bei einem Teilverkauf sind höher, als die eines Kredits. Die Risiken bleiben komplett beim Verkäufer. In Fachzeitschriften wird der Teilverkauf bereits als Enkeltrick 2.0 bezeichnet.  Schalten Sie bei der Idee des Teilverkaufes auf jeden Fall einen Fachanwalt ein, der die Verträge gründlich prüft.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht?

Bei einem Nießbrauchrecht bleibt der Eigentümer auch wirtschaftlicher Eigentümer. Nach seinem Auszug kann er das Objekt weiter vermieten und den Erlös behalten. Das Recht kann zeitlich befristet und nur auf einen Teil der Immobilie gelegt werden. Das Wohnrecht ist dagegen nur auf eine bestimmte Person festgelegt. Es erlischt bei Auszug oder Tod. Beide Rechte werden im Grundbuch am besten im 1. Rang eingetragen, dann ist es sicher. Bei einem Nießbrauchrecht trägt der wirtschaftliche Eigentümer und bei einem Wohnrecht der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten.

Was bedeutet Leibrente?

Die Eigentümer übertragen Ihre Immobilie einer Firma, die dafür eine monatliche Leibrente zahlt. Lebenslange Leibrenten gibt es kaum. Rechnerisch erhalten die Eigentümer dabei weniger Geld als bei einem Verkauf, unterstützen aber meist soziale Zwecke. Achten Sie vor der Vertragsunterzeichnung auf die Finanzstärke Ihres Vertragspartners, ob er die regelmäßigen Zahlungen auch tätigen kann.

Warum sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?

Eine Immobilie ist sehr oft mit vielen Emotionen verbunden. Gespräche mit Interessenten können daher vielleicht nicht rational geführt werden –  meist hängt das Herz am Haus und Kritik kann schmerzen. Auch die Werteinschätzung kann aufgrund der persönlichen Nähe fehlerhaft sein. Zudem ist der Verkauf heutzutage aufwendig und bedarf viel Zeit. Für die Interessenten und ggf. die finanzierende Bank müssen diverse Unterlagen bereitgestellt werden. Wer kümmert sich z.B. um die Erstellung des Energieausweises?

Ein Immobilienmakler ist neutral und kann eine genaue Wertermittlung durchführen, so wird der richtige Verkaufspreis erzielt. Ein Makler weiß, welche Unterlagen für den Verkauf benötigt werden und kümmert sich idealerweise auch um die Beschaffung fehlender Unterlagen. Mit professionellen Fotos, einem virtuellen Rundgang und einem aussagekräftigen Exposé bekommen Interessenten den richtigen Eindruck von der Immobilie. Die Veröffentlichung des Immobilienangebotes findet in allen reichweitestarken Immobilienportalen statt, so dass die Immobilie von jedem Suchenden gefunden werden kann. Auch die Qualifikation der Interessenten und die Begleitung beim Verkauf (bestenfalls auch darüber hinaus) werden vom Immobilienmakler übernommen, so dass keine „Stolpersteine“ im Weg liegen.

Wie erkenne ich einen guten Immobilienmakler?

Recherchieren Sie einfach, welche Makler bei Ihnen vor Ort ansässig sind. So haben Sie jemanden, der sich in der Region auskennt und kurzfristig vor Ort ist. Achten Sie am besten bei Ihrer Auswahl auf folgende Punkte:

• Hat der Makler Zusatzqualifikationen und weitere Fortbildungen absolviert?
• Besteht eine Mitgliedschaft im IVD oder einem anderen Berufsverband?
• Wie lange hat der Makler Berufserfahrung?
  Gibt es Referenzen?
• Wie wird das Unternehmen im Internet bewertet?
• Über welche Kanäle wird eine Immobilie vermarktet?
• Das Unternehmen ist bei einem Immobilienportal (z.B.: Immoscout), warum werden dort die Bewertungen nicht veröffentlicht?
• Wie professionell ist die Homepage gestaltet?
• Wie werden die Immobilien angeboten? Sind die Texte aussagekräftig, wie ist die Qualität der Fotos, werden Grundrisse im schlechten Originalzustand oder hochwertig überarbeitet dargestellt?

Natürlich sind dies nur Beispiele, aber so können Sie ein gutes Gefühl dafür bekommen, welcher Makler für Sie der Beste ist.

Kann ich auch mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Natürlich wäre das möglich, ist aber nicht empfehlenswert. Ihre Immobilie würde so mehrfach im Internet dargestellt werden. Wahrscheinlich wird sie wird unterschiedlich beschrieben und eventuell sogar mit unterschiedlichen Angaben angeboten. Sämtliche Absprachen gestalten sich komplizierter. Für einen Interessenten kann es den Anschein machen, dass „etwas mit der Immobilie nicht stimmt“, oder der Eigentümer schnell verkaufen muss.

Unabhängig davon, ob Sie sich für uns als Partner entscheiden, sollten Sie immer nur einen Makler beauftragen. Entscheiden Sie sich für einen, dem Sie vertrauen – so werden Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen!

Ich wohne weiter weg – muss ich anreisen um Sie für einen Verkauf zu beauftragen?

Nein, Sie müssen nicht vor Ort sein. Es gibt diverse Möglichkeiten in Kontakt zu stehen wie per Telefon, per E-Mail, via Video-Konferenz, oder über einen Nachrichtendienst. Hier sind wir flexibel und passen uns Ihren Wünschen an. So können auch bespielweise bei Erbengemeinschaften alle Beteiligten hervorragend zeitgleich auf den aktuellen Stand der Dinge gebracht werden. Dies gilt vom ersten Schritt der Werteinschätzung, über Besichtigungstermin bis zur notariellen Beurkundung.

Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?

Hier spielen diverse Faktoren eine Rolle. Maßgeblich sind natürlich die groben Eckdaten wie Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche und Baujahr. Für eine genaue Wertermittlung spielen jedoch weitere Faktoren wie die Bauweise der Immobilie, vorgenommene Sanierungsmaßnahmen bis hin zu besonderen Ausstattungsdetails der Immobilie eine Rolle.
Beispiel aus unserer Region: Immobilie bewerten lassen in Süderbrarup

Was ist ein Suchprofil?

In unserer Datenbank haben Sie die Möglichkeit, kostenlos und unverbindlich Ihre Suchkriterien zu hinterlegen. Sie können auswählen was (Haus, Wohnung, Grundstück etc.) und wo (beispielsweise in Kappeln, Süderbrarup etc.) Sie etwas suchen. Wenn wir eine passende Immobilie aufbereitet haben, erhalten Sie automatisch eine E-Mail mit dem Angebot – und zwar ein paar Tage vor der Veröffentlichung in den Immobilienportalen. So haben Sie immer einen Zeitvorsprung und können schneller als Ihre Mitsuchenden in den Portalen Unterlagen erhalten und bereits einen Besichtigungstermin vereinbaren.

Was bedeutet Spekulationsfrist?

Wenn Sie Ihre Immobilie weniger als zehn Jahre besitzen, müssen Sie auf den Gewinn den Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen, in der Regel Steuern zahlen – dies ist die sogenannte Spekulationssteuer. Spekulationssteuer ist ein umgangssprachlicher Begriff und wird in der Regel für die „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ verwendet. Sie wird bei Privatpersonen abhängig von der individuellen Besteuerung berechnet. Bei konkreten Fragen diesbezüglich sollten Sie immer einen Steuerberater kontaktieren. Sie müssen jedoch keine Steuer zahlen, sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ausschließlich selbst bewohnt haben – oder Sie Ihre Immobilie in dem Jahr des Verkaufs, sowie in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt haben. Für das Finanzamt zählt der Tag der Beurkundung als Beginn der zehnjährigen Frist.

Was passiert nach der notariellen Beurkundung?

Als erstes versendet das Notariat eine Abschrift des Kaufvertrages an Käufer und Verkäufer. Danach beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese dient der Absicherung des Käufers, damit die Immobilie nicht ein zweites Mal verkauft werden kann. Das Notariat klärt ab, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet und auch gemäß §50 Landesnaturschutzgesetz kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

Sind im Grundbuch noch offene Zahlungen an Banken offen, stellt der Notar den Antrag auf Löschungsbewilligung der alten Grundschuld des Verkäufers. Wenn alle Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises vorliegen, erhält der Käufer die Zahlungsaufforderung. In der Regel sind das 2-6 Wochen nach der notariellen Unterschrift- je nachdem, ob das Grundbuch frei von Lasten ist oder der Kaufpreis finanziert werden muss. Ist der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen, kann die Immobilie übergeben werden. Der Käufer ist nun Besitzer der Immobilie.

In der Zwischenzeit erhält der Käufer vom Finanzamt den Bescheid die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Wenn dieses Geld beim Finanzamt eingegangen ist, erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Damit kann der Notar dann die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt veranlassen. Der Käufer wird als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Eintragung im Grundbuch hat der Käufer ein Sonderkündigungsrecht von 4 Wochen, um bei Bedarf eine neue Wohngebäudeversicherung zu beauftragen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein?

Für den Notar inkl. Grundbuchamt belaufen sich die Kosten auf ca. 2% des beurkundeten Kaufpreises und die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 6,5%.

Was ist, wenn wir nach der Übergabe eine Frage haben?

Sie können uns gern jederzeit kontaktieren, wir helfen Ihnen immer gern weiter. Das gehört für uns selbstverständlich zu unserem Service und ist natürlich kostenlos.

Unterstützen Sie uns auch außerhalb Ihres Kerngeschäfts?

Selbstverständlich können Sie sich mit jeder Frage rund um Ihre Immobilie an uns wenden. Gern erhalten Sie von uns die Kontaktdaten von Entsorgern, diversen Handwerkern, Architekten oder anderen Dienstleistern. Egal wo der Schuh gerade drückt, wir helfen Ihnen gern.